导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　O新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗ECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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