饱(bǎo)受争议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交(j吴亦凡还出得来吗iāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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