文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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