文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)九龙司是哪里？国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(s九龙司是哪里？hǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（九龙司是哪里？直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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