文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》)”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。