文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁建军是哪一年三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国建军是哪一年企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。建军是哪一年>

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。