导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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