近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chén裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思g)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思(tōng)投资者应了解底层资产情况裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思>

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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