5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭p>

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列(liè)夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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