5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号私桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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