OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释(shì)说明(míng)，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项(日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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