近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗yíng)权(quán)类(诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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