5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(h花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗é)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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