5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　350开头的身份证是哪里的或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)350开头的身份证是哪里的盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司350开头的身份证是哪里的(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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