文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英小黄人名字分别叫什么国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开小黄人名字分别叫什么发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(小黄人名字分别叫什么qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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