近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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