近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的(de)几十块钱的阿富汗玉是真的吗投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)几十块钱的阿富汗玉是真的吗数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现几十块钱的阿富汗玉是真的吗(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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