文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思p>

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银(y辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思ín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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