文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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