导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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