导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好>户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zà芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好i)着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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