5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度(d弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗ù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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