万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别房子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循(xún)的。<碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别/p>

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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