文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监京j属于北京哪个区的车管角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房京j属于北京哪个区的车后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 京j属于北京哪个区的车