导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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