OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòn叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜g)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含收益(yì)率高(gāo)的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面(miàn)影响(xiǎ叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜ng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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