近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de女生工资多少算正常，女生工资多少算正常)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最女生工资多少算正常，女生工资多少算正常终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的(de女生工资多少算正常，女生工资多少算正常)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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