文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这宝马和特斯拉哪个档次高样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(h宝马和特斯拉哪个档次高ù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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