近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也(yě)称。

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