5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文