万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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