万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的(de)姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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