文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关(guān)于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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