饱受争议的(de)二(èr)手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确(què)具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用(yò中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗ng)信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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