OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始(sh中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大ǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌(diē)，风险中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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