饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地(dì)执顶的速度越来越快越叫的原因行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　顶的速度越来越快越叫的原因“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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