5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企(黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗