近两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要中国人口第一大省，中国人口第一大省排名求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)R中国人口第一大省，中国人口第一大省排名EITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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