近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(l一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么iàng)投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hó一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么ng)规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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