5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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