近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一认真地还是认真的写作业，认真的与认真地(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对认真地还是认真的写作业，认真的与认真地于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(认真地还是认真的写作业，认真的与认真地jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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