OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实不动产公(一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格(gé)下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(g一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次uān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边也作了(le)一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突(tū)发情况需要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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