“现在(zài)的房地(dì)产很(hěn)难(nán)再(zài)出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投资者(zhě)的关注度从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是(shì)业绩，还是估值，房地(dì)产都(dōu)已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往下的(de)空间已经不大了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式股的(de)阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基准：有(yǒu)大(dà)的国资(zī)背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关(guān)注一(yī)下今(jīn)年房(fáng)地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意(yì)给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源(yuán)来自(zì)新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售(shòu)情况相较(jiào)一般(bān)。再关注一下，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国企背景的(de)房(fáng)企，民营(yíng)房企相对比较困(kùn)难(nán)，所(suǒ)以整个行(xíng)业出现(xiàn)了(le)一个很明显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资(zī)本市场表(biǎo)现相(xiāng)对(duì)较好，但(dàn)没有国资(zī)背景的民营房企股价(jià)大多表现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而(ér)具(jù)体(tǐ)到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企业的(de)成本优势，更具(jù)体一(yī)点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债率）是不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最(zuì)高的；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是否(fǒu)也(yě)是业(yè)内最低(dī)的；这(zhè)些都是我们看重(zhòng)的一家(jiā)房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上述(shù)条件的(de)房(fáng)企并不多。即便(biàn)是在国(guó)央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控(kòng)股等国央(yāng)企房(fáng)企也踩(cǎi)了(le)“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便(biàn)是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得注意(yì)的是，在2022年(nián)，不(bù)少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企的资(zī)金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及(jí)过(guò)于激进的扩张拿地(dì)节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的(de)一家房企进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续(xù)4年的(de)净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比例(lì)。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会(huì)来(lái)了，其开始在(zài)一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同(tóng)时，该房企新购(gòu)入(rù)地(dì)块也实(shí)现了快速的(de)开盘(pán)利用(yòng)率，预计(jì)今年会有更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符合(hé)“最后的(de)赢家”的特(tè)点。一方(fāng)面(miàn)，在于它本身储备了很多弹(dàn)药(yào)，去(qù)年拿(ná)地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一(yī)半(bàn)在一线城市(shì)，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集中在强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市；另一方(fāng)面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节(jié)制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让(ràng)人(rén)感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但(dàn)出(chū)手的章法仍要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩(kuò)张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的两年市场没(méi)有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率(lǜ)水平，在(zài)我看来，这个(gè)比例如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业(yè)的复(fù)苏速度(dù)并(bìng)没有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率提高到一个(gè)比较危险的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发(fā)展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净负债(zhài)率持(chí)续居高(gāo)不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等房(fáng)企在践行较积(jī)极(jí)的(de)拿地策略(lüè)的同(tóng)时，也较好地(dì)控(kòng)制了公司的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)与(yǔ)净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是以(yǐ)同(tóng)一筛选标(biāo)准来看(kàn)国央企与民营(yíng)房企，但(dàn)在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融(róng)，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理发现，仍(réng)有(yǒu)少数民营房(fáng)企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流通股东(dōc42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式ng)中新(xīn)进了“中国工(gōng)商(shāng)银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有滨江集(jí)团。根据(jù)一季(jì)报，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受(shòu)青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市(shì)场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭(háng)州(zhōu)本(běn)土房企的滨江集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都(dōu)表现了较(jiào)强(qiáng)的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归(guī)母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍(réng)能(néng)保(bǎo)持自身业绩的持续(xù)增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收(shōu)来(lái)自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭(háng)州(zhōu)的土(tǔ)储补充(chōng)同样较(jiào)为积(jī)极，根(gēn)据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭(háng)州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地(dì)金额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的(de)较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房(fáng)企(qǐ)排(pái)名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名(míng)已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价翻了(le)超(chāo)一(yī)倍以上，而近期，滨江集(jí)团更(gèng)是(shì)迎来多家(jiā)机构的集(jí)中调研(yán)。滨江集(jí)团(tuán)发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链(liàn)布局(jú)重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发(fā)只是(shì)房(fáng)地(dì)产产业链上(shàng)的(de)中游环节，其(qí)上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供(gōng)应商，而下游应用行业(yè)主要(yào)包括中介服(fú)务、家(jiā)用电器(qì)、物(wù)业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节与上(shàng)游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开(kāi)工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其(qí)是偏消(xiāo)费属性的家装家居领(lǐng)域，我们相对(duì)看(kàn)好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越来(lái)越多(duō)。美国(guó)过去的(de)数据充分说(shuō)明了这一点，在(zài)新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却(què)一(yī)直都很好。对于(yú)地产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行业(yè)，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》对下(xià)游(yóu)细(xì)分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜(nà)和(hé)水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发(fā)、设(shè)计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通股股东来看，能够(gc42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式òu)发现该(gāi)股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江(jiāng)山。需要强调(diào)的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产业(yè)链股票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一(yī)时的家(jiā)居板块也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反转(zhuǎn)露(lù)出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内表现最(zuì)好(hǎo)的(de)是(shì)志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是营收还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广发策略优选和广发安宏回报均(jūn)增加(jiā)了持股(gǔ)，而(ér)这两(liǎng)只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股股(gǔ)东中仅(jǐn)有的两只公募(mù)。有意(yì)思的是(shì)，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情有(yǒu)独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全(quán)部三只产(chǎn)品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上(shàng)市，如(rú)何选择成为(wèi)难题。对(duì)此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业服务不(bù)是(shì)一个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的(de)绿城服务为例(lì)，它在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每(měi)年到(dào)期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动的(de)大部分(fēn)项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到(dào)产品提(tí)价的公司很少，因(yīn)为物业公司很容易(yì)一开始是(shì)挣钱(qián)的(de)，后面因为保安这些固定人员成本的年度(dù)增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是该公(gōng)司(sī)能在业内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定(dìng)位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

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