饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的(de)负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合虎门销烟发生在哪里理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(j虎门销烟发生在哪里ì)收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具(jù)体认定其(qí)中的(de)细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过(gu虎门销烟发生在哪里ò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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