5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？