近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带(dà诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的i)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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