文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思(jīng)多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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