近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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