万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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