文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最(zuì)加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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